Viime aikoina kiinteistösijoitusrahastot ovat herättäneet huomiota epämiellyttävissä merkeissä. Marraskuussa OP päätti sulkea kiinteistösijoitusrahastonsa lunastuksilta, ja nyt Titanium on tehnyt saman ratkaisun Hoivarahastonsa kohdalla. Näiden päätösten taustalla on kiinteistömarkkinoiden kiristyminen, joka on saanut sijoittajat pohtimaan, mitä tilanteessa on tapahtunut, pitääkö olla huolissaan ja miten omien sijoitusten kanssa tulisi toimia.
OP:n ja Titaniumin päätökset liittyvät kiinteistömarkkinoiden vaikeaan tilanteeseen. Korot ovat nousseet voimakkaasti, mikä on heikentänyt kiinteistöjen arvoa ja vähentänyt sijoittajien kiinnostusta kiinteistösijoituksia kohtaan. Tämä on lisännyt lunastuspaineita eli halua nostaa sijoituksia rahastoista. Kun rahastot eivät pystyneet vastaamaan kasvaneisiin lunastusvaatimuksiin ilman riskiä kiinteistöjen myynnistä alihintaan, niiden oli pakko sulkea lunastukset väliaikaisesti. Tämä toimenpide estää rahastoja joutumasta tilanteeseen, jossa niiden varat realisoidaan hätäisesti epäedullisissa olosuhteissa.
Asiakkaiden kannalta tilanne on ongelmallinen, sillä sulun aikana rahastoista ei voi nostaa varoja. Tämä voi aiheuttaa haasteita, jos sijoituksia olisi tarvittu esimerkiksi yllättävien menojen kattamiseen. Lisäksi rahastojen arvo saattaa laskea, mutta sijoittaja ei pysty reagoimaan tähän myymällä. Tämä epätietoisuus lisää epävarmuutta, sillä lunastusten sallimisen aikataulu voi olla avoin, eikä sijoittaja voi tietää tarkalleen, milloin pääsee taas käsiksi rahoihinsa.
Mitä kiinteistörahastosijoittajan tulisi tästä ajatella?
Vaikka rahastojen sulkeminen voi kuulostaa pelottavalta, se ei automaattisesti tarkoita, että rahasto olisi kriisissä. Kyseessä on kuitenkin merkki siitä, että kiinteistömarkkinat kohtaavat haasteita. Jos markkinat elpyvät ja rahastot pystyvät hallitsemaan likviditeettiään, tilanne voi rauhoittua. Pitkäjänteiset sijoittajat, jotka pystyvät odottamaan markkinoiden vakautumista, voivat yhä hyötyä kiinteistösijoituksista. Toisaalta, jos vastaavia sulkemisia tapahtuu laajemminkin, se voi kertoa syvemmistä ongelmista kiinteistö- ja rahoitusmarkkinoilla.
Kun rahasto lopulta avautuu lunastuksille, sijoittajan on tärkeää tehdä harkittuja päätöksiä. Osa sijoittajista saattaa harkita varojen nostamista heti rahaston avauduttua, erityisesti jos he ovat menettäneet luottamuksensa rahaston tulevaan kehitykseen. Toiset saattavat päättää pitää sijoituksensa rahastossa, jos uskovat kiinteistömarkkinoiden elpymiseen ja rahaston kykyyn hallita omistuksiaan. Päätöksessä kannattaa huomioida mahdolliset lunastusmaksut ja muut rahaston kulut.
Jos suuri määrä sijoittajia päättää nostaa varansa samanaikaisesti, rahasto voi joutua pakkomyyntitilanteeseen, jossa se myy kiinteistöjään nopeasti ja mahdollisesti alihintaan. Tämä heikentäisi rahaston jäljelle jäävien sijoitusten arvoa. Pahimmassa tapauksessa rahaston on suljettava lunastukset uudelleen estääkseen tilanteen kärjistymisen. Tämä tekee tilannearvion ja oman sijoitusstrategian arvioinnista entistä tärkeämpää.
Muista hajauttamisen merkitys
Sijoittajien on hyvä muistaa, että tällaiset tapahtumat korostavat hajauttamisen merkitystä. Jos kiinteistösijoitukset muodostavat suuren osan sijoitussalkusta, hajauttamalla muihin omaisuusluokkiin, kuten osakkeisiin tai joukkovelkakirjoihin, voi vähentää riskejä. Samalla on hyvä tarkastella omaa riskinsietokykyään ja arvioida, kuinka pitkäjänteistä sijoittamista kiinteistösijoitukset omassa salkussa edustavat. Kiinteistösijoitusrahastojen säännöt on myös tärkeää tuntea etukäteen, sillä ne usein mahdollistavat lunastusten sulkemisen poikkeustilanteissa.
Vaikka kiinteistösijoittamisen perusidea perustuu vakaaseen tuottoon ja pitkän aikavälin arvonnousuun, nykyinen tilanne osoittaa, että riskejä voi esiintyä etenkin markkinoiden kiristyessä. OP:n ja Titaniumin rahastojen tilanne on hyvä muistutus siitä, että sijoittajan on tärkeää olla perillä rahastojen rakenteesta ja varautua myös mahdollisiin odottamattomiin käänteisiin. Sijoittajana kannattaa pysyä rauhallisena, seurata tilanteen kehittymistä ja tehdä päätöksiä omien taloudellisten tavoitteiden sekä riskinsietokyvyn mukaan.